Kreditimi i banesave, rregullat e BSH-së dhe procesi i formalizimit të parave informale në Shqipëri

Ekonomia shqiptare ka hyrë në vitin 2026 me një seri kontradiktash strukturore që nxjerrin në pah dobësitë e thella të modelit të saj ekonomik. Nga njëra anë, sektori i ndërtimit po regjistron një vrull të dukshëm: 322 leje ndërtimi të reja vetëm në tremujorin e parë, 24.8% më shumë se në të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, me një rritje të sipërfaqes së ndërtuar prej mbi 42 mijë metra katrorë. Çmimet e pronave vazhdojnë të rriten, duke reflektuar një kërkesë të fortë në treg. Nga ana tjetër, kredia bankare për blerje banese ka pësuar një rënie të qartë. Në katërmujorin e parë të vitit arriti vetëm 212 milionë euro, nga 240 milionë euro një vit më parë. Ky paradoks me ndërtim në zgjerim, çmime në rritje, por financim formal në tkurrje kërkon një analizë më të thellë sesa shpjegimet sipërfaqësore mbi “çmimet e larta” ose “fuqinë blerëse të dobët”.
Në fakt, ky zhvillim nuk vjen nga një politikë lehtësimi krediti, por përkundrazi nga një forcim i ndjeshëm i kuadrit rregullator të Bankës së Shqipërisë. BSH ka shtrënguar standardet prudenciale duke ulur raportin maksimal hua/vlerë prone (LTV), duke kërkuar verifikim më rigoroz të aftësisë paguese, dokumentacion të plotë të të ardhurave, si dhe duke vendosur kufizime më strikte mbi ekspozimin e bankave ndaj sektorit imobiliar. Këto masa synojnë të mbrojnë stabilitetin financiar, të parandalojnë akumulimin e kredive me risk të lartë dhe të shmangin formimin e një flluske çmimesh në tregun e pronave.
Megjithatë, në kontekstin e një ekonomie me informalitet të lartë (vlerësuar mes 25-30% të PBB-së), ku transaksionet cash mbeten dominuese sidomos në ndërtim dhe tregun e pasurive të paluajtshme, këto rregulla prodhojnë efekte kontraintuitive. Rregullat e reja filtrojnë dhe përjashtojnë gradualisht kërkesën formale, që janë familjet dhe individët me të ardhura të rregullta e të deklaruara, të cilët e kanë më të vështirë të plotësojnë kriteret strikte. Ndërkohë, kapitali informal, që operon jashtë sistemit bankar dhe nuk i nënshtrohet të njëjtave kontrolle, ruan likuiditet të bollshëm dhe mund të hyjë në treg përmes pagesave cash, parapagimeve të larta për blerjen e pronave, ndërmjetësuesve ose skemave financiare hibride. Si pasojë, tregu i pronave nuk është se po ngadalësohet, por po ndryshon përbërjen e blerësve dhe kapitali joformal po zë vendin e kërkesës familjare konvencionale.
Sektori i ndërtimit ka qenë prej kohësh një “përthithës natyral” i kapitalit të padeklaruar në ekonominë tonë, ashtu si në ekonomi të ngjashme me ne. Prona ofron ruajtje të vlerës, transaksionet kanë transparencë të kufizuar, vlerësimet e çmimeve mbeten subjektive dhe kontrolli mbi origjinën e fondeve shpesh është formal e jo substancial.
Forcimi i rregullave bankare nuk e zhduk këtë kapital informal, por e shtyn drejt kanaleve alternative jashtë sistemit zyrtar. Kjo shpjegon paradoksin aktual, ku edhe pse kredia bankare po bie, aktiviteti ndërtimor dhe çmimet e pronave mbeten të qëndrueshme ose në rritje.
Në një treg normal, rënia e financimit bankar zakonisht do të sillte ngadalësim të ndërtimit dhe stabilizim çmimesh. Në Shqipëri kjo nuk po ndodh, gjë që sugjeron se një pjesë e konsiderueshme e kërkesës financohet nga burime alternative dhe jo domosdoshmërisht nga të ardhura të deklaruara.
Situata bëhet edhe më delikate kur kjo politikë monetare kryqëzohet me “Paqen Fiskale” të qeverisë, e cila në vetvete është një paketë faljesh dhe reduktimesh tatimore për detyrime të prapambetura. Edhe pse paraqitet si mekanizëm për të nxitur formalizimin dhe për të mbyllur borxhe të vjetra, kjo nismë perceptohet si një sinjal tolerancë ndaj evazionit fiskal. Ajo do lejojë legalizimin e pasurive të padeklaruara me kosto relativisht të ulët, duke krijuar një efekt sinergjik me tregun e nxehtë të pronave. Kapitali informal po gjen kështu një rrugë më të lehtë për t’u formalizuar përmes investimeve në pasuri të paluajtshme.
Kjo periudhë po amplifikon pritshmërinë për të vijuar me shmangie fiskale, pasi politika duket se nuk do ta ketë për herë të fundit tolerancën ndaj evazionit tatimor dhe kundravajtësve fiskalë. Edhe pse do të dobësohet morali tatimor për subjektet që kanë qenë korrektë, kjo nuk prish shumë balanca fiskale për aq kohë sa vlerësimet e borxhit publik dhe treguesit makrofiskalë po pranohen edhe nga ndërkombëtarët se janë brenda kufijve të pranueshëm.
Mirëpoi, kur kjo politikë kombinohet me një treg ndërtimi me kërkesë të lartë për likuiditet dhe me kontroll të pjesshëm mbi origjinën reale të fondeve, tashmë krijohet një mjedis ku kapitali informal mund të zhvendoset gradualisht drejt aseteve të paluajtshme.
Kjo nuk do të thotë automatikisht se çdo investim në ndërtim përfaqëson pastrim parash. Por do të thotë se struktura ekonomike shqiptare krijon kushte që rrisin probabilitetin e përdorimit të sektorit të pronave si kanal formalizimi kapitali.
Problemi nuk është vetëm monetar, por institucional.
Një nga elementët më kritikë të debatit lidhet me kapacitetin institucional për të kontrolluar këtë proces.
FMN dhe institucione të tjera ndërkombëtare kanë rekomanduar prej kohësh forcim të mbikëqyrjes financiare, rritje të transparencës së pronësisë, kontroll më të fortë mbi përfituesit fundorë, monitorim më agresiv të transaksioneve të dyshimta dhe forcim të pavarësisë institucionale dhe qeverisjes së Bankës së Shqipërisë.
Këto rekomandime nuk lidhen vetëm me stabilitetin bankar. Ato lidhen me faktin se në ekonomi me informalitet të lartë, politika monetare dhe fiskale nuk mund të analizohen të ndara nga fenomeni i ekonomisë gri.
Nëse sistemi financiar bëhet më selektiv ndaj të ardhurave formale, por shteti nuk arrin të kontrollojë flukset informale jashtë bankave, atëherë tregu mund të deformohet dhe kapitali i deklaruar penalizohet duke avantazhuar kapitalin informal dhe ku ndikohet më fort që çmimet e pronave shkëputen nga të ardhurat reale të familjeve dhe të rritet pabarazia sociale dhe territoriale.
Në plan afatshkurtër, ndërtimi është duke prodhuar rritje ekonomike, punësim dhe konsum, njësoj si periudha 2008-2012. Por në plan afatgjatë, mbështetja disproporcionale tek infrastruktura e papërfunduar, ndërtimi dhe pasuritë e paluajtshme mund të ruajë po këtë ekonomi me produktivitet të ulët dhe me varësi nga kapitali joformal.
Rreziku më i madh nuk është ajo çfarë përmendet për një flluskë çmimesh. Një rrezik më real është deformimi gradual i strukturës ekonomike. Kapitaliprej disa vitesh po zhvendoset nga sektorët prodhues drejt aseteve spekulative dhe familjet me të ardhura të rregullta përjashtohen nga tregu i banesave. Po ashtu, bankat po financojnë gjithnjë e më pak ekonominë prodhuese dhe sektori i pronave është bërë mekanizmi kryesor i përthithjes së likuiditetit informal.
Në këtë kuptim, forcimi i rregullave të kreditimit nga Banka e Shqipërisë është racional nga këndvështrimi bankar dhe prudencial. Por në mungesë të reformave të thella kundër informalitetit dhe pastrimit të parave, efekti mund të jetë paradoksal: jo frenim i deformimeve të tregut, por zhvendosje e tyre jashtë sistemit formal të kreditimit.
Sot, debati nuk është nëse Banka e Shqipërisë po shtrëngon apo po lehtëson kreditimin. Shqetësimi real është se kush po e financon sot tregun e pronave në Shqipëri?
Kontradikta është e qartë.
Kredia për banesa po ngadalësohet, familjet me të ardhura të deklaruara po e kanë gjithnjë e më të vështirë të blejnë një apartament, por ndërtimi vazhdon të zgjerohet dhe çmimet mbeten të larta.
Në një treg normal, kjo nuk do të ndodhte. Në një ekonomi me informalitet të lartë, po.
Forcimi i rregullave të kreditimit nga Banka e Shqipërisë është i arsyeshëm për stabilitetin financiar. Por kur ekonomia informale mbetet masive dhe kapitali cash vazhdon të qarkullojë jashtë radarëve fiskalë, sistemi përfundon duke filtruar më fort qytetarin formal sesa kapitalin informal.
Kjo është pika ku problemi pushon së qeni vetëm bankar dhe bëhet institucional e social.
Prandaj sfida e të gjithëve është rikthimi i lidhjes midis ekonomisë reale, transparencës dhe tregut të pronave, me qëllimin që rritja ekonomike të duket e fortë në besimin dhe jetën reale të qytetarëve.