Mjaftueshmëria e stokut të ndërtimeve dhe llogaritje për lejet e ndërtimeve në të ardhmen*

Për të analizuar nëse ka nevojë të mëtejshme për zhvillim ndërtimi bazuar në këtë skenar, duhet të shqyrtojmë disa faktorë kryesorë:

1. Krahasimi i stokut të banesave me nevojat e popullsisë dhe diasporës

Sipërfaqja aktuale e ndërtuar apo proces ndërtimi është 72.6 milion m²
Kërkesa nga 2.4 milion shqiptarë rezidentë, afërsisht 72.6 milion m² (me mesataren 30.25 m² për frymë)
Kërkesa nga diaspora dhe të huajt (500,000 persona) është 11 milion m²
Niveli i stokut bosh apo pa shfrytëzim është afërsisht 30% e stokut të ndërtimit = 21.78 milionë m²
Total i nevojshëm është me tepricë 10.78 milionë m², pasi plotëson kërkesat e diasporës dhe të huajve.
Kjo do të thotë se për të përmbushur një skenar ku diaspora dhe të huajt kërkojnë banesa në masë të konsiderueshme, do të duhej të mos ndërtohej sipërfaqe m² shtesë.

2. Po nëse kërkesa nga diaspora dhe të huajt është më e ulët?

Nëse pjesëmarrja e diasporës dhe të huajve në tregun e banesave është më e kufizuar, për shembull 300,000 persona në vend të 500,000, atëherë kërkesa për banesa do të ishte rreth 6.6 milion m², që do të thotë se stoku aktual do të ishte më shumë se i mjaftueshëm me një mbingarkesë të vogël.

3. Faktorët që ndikojnë në nevojën për ndërtim të mëtejshëm

a) Rënia e popullsisë rezidente
Popullsia shqiptare është në rënie, çka do të thotë se nevoja për banesa për përdorim të brendshëm do të zvogëlohet me kalimin e kohës. Në këtë rast, ndërtimi shtesë do të ishte i nevojshëm vetëm për të përmbushur kërkesën e diasporës, nevojave për akomodimin e vizitorëve që hyjnë në Shqipëri dhe blerjet apo investimet në ndërtim nga rezidentët e huaj.

b) Prishja dhe rikonstruksioni i banesave të vjetra
Nëse një pjesë e madhe e stokut ekzistues është i vjetër dhe kërkon zëvendësim, atëherë ndërtimi i ri do të ishte i justifikuar edhe nëse popullsia nuk rritet.

c) Lëvizja demografike dhe turizmi
Rritja e kërkesës për banesa në zonat bregdetare për turizëm dhe investime mund të justifikojë ndërtimin e mëtejshëm në ato zona.
Zhvillimi i qyteteve të mëdha si Tirana, Durrësi, Vlora mund të krijojë një disbalancë ku kërkesa është e lartë në disa zona, ndërsa në të tjera ka mbiofertë.

d) Oferta e banesave bosh
Nëse një pjesë e konsiderueshme e stokut aktual është e pambanuar ose e pashitur, atëherë ndërtimi i mëtejshëm pa një strategji të qartë do të krijonte një mbiofertë të panevojshme, duke sjellë rënie të çmimeve ose pasuri të patundshme të papërdorshme.

Nëse kërkesa nga diaspora dhe të huajt është mbi 500,000 persona, atëherë mund të ketë ende hapësirë për zhvillim të mëtejshëm të ndërtimit, veçanërisht në zonat urbane dhe turistike.
Nëse kërkesa e diasporës është më e ulët (300,000 ose më pak), atëherë ndërtimi aktual pothuajse mbulon nevojat, përveçse në raste të prishjes së ndërtimeve të vjetra apo zgjerimit të zonave turistike.
Nëse ndërtesat e reja nuk shiten dhe ka shumë apartamente bosh, atëherë nuk ka sens ekonomik të vazhdohet ndërtimi në masë të gjerë.
Nëse zhvillimi i mëtejshëm i ndërtimit vazhdon, duhet të orientohet drejt cilësisë dhe jo vetëm sasisë, duke siguruar që ndërtimet e reja përmbushin kërkesën reale dhe nuk krijojnë mbiofertë artificiale.
Pra, ndërtimi i mëtejshëm duhet të fokusohet vetëm në zonat me kërkesë reale (diaspora, të huajt dhe zonat urbane/turistike) dhe jo të vazhdojë pa një analizë të kujdesshme të tregut.

Po në rastin kur ndërtimi orientohet nga kërkesa turistike e viziotrëve të huaj dhe pritshmëritë për rritje të vizitorëve në vitet e ardhme?
Nëse kemi një stok të disponueshëm prej 10.78 milionë m² (10.78 km²) të sipërfaqes së apartamenteve, dhe duam të përcaktojmë nëse ky stok është i mjaftueshëm për të akomoduar një numër turistësh, mund ta krahasojmë me sipërfaqen që llogaritëm më herët.

Parametrat për llogaritjen janë si më poshtë:
Stoku bosh i disponueshëm i sipërfaqes = 10.78 milionë m² (10.78 km²).
Numri i turistëve që duhen akomoduar = 12 milionë deri 15 milionë turistë në vit, me një mesatare qëndrimi prej 5 ditësh për turist.
Sipërfaqja mesatare për turist = 22 m².

Llogaritjet tregojnë se:

1. Numri i turistëve dhe sipërfaqja e nevojshme për akomodim:

Për 12 milionë turistë në vit:
Numri i turisteve per dite=12,000,000/5=2,400,000 turiste per dite.
Siperfaqja totale per dite=2,400,000×22 m²=52,800,000 m² per dite
Siperfaqja totale per vit=52,800,000 m²×365 dite=19,272,000,000 m²=19,272 km² per vit

Për 15 milionë turistë në vit:
Numri i turisteve per dite=15,000,000/5=3,000,000 turiste per dite
Siperfaqja totale per dite=3,000,000×22 m²=66,000,000 m² per dite.
Siperfaqja totale per vit=66,000,000 m²×365 dite=24,090,000,000 m²=24,090 km² per vit

2. Krahasimi me stokun e disponueshëm të sipërfaqes

Stoku i disponueshëm = 10.78 km²
Sipërfaqja totale që nevojitet për 12 milionë turistë = 19,272 km²
Sipërfaqja totale që nevojitet për 15 milionë turistë = 24,090 km²

Rezultati nga krahasimi është:
Për 12 milionë turistë në vit, sipërfaqja totale që nevojitet është 19,272 km², që është shumë më e madhe se 10.78 km² që ka stoku bosh i disponueshëm i apartamenteve.
Për 15 milionë turistë në vit, sipërfaqja totale që nevojitet është 24,090 km², gjithashtu shumë më e madhe se stoku bosh i sipërfaqeve ndërtimore prej 10.78 km².
Nëse kemi një stok prej 10.78 milionë m² (10.78 km²) të sipërfaqes për apartamente, ky stok është më i vogël se sa ajo që kërkohet për të akomoduar 12 milionë deri 15 milionë turistë për një vit, duke marrë parasysh mesataren e qëndrimit prej 5 ditësh për turist.
Por nëse përfshihet edhe stoku i nevojshëm që plotësohet nga apartamentet që blihen nga diaspora, të huajt dhe apartamentet që zotërojnë banorët rezidentë shqiptarë, atëherë mund të thuhet se mjaftojnë për të plotësuar kërkesën e numrit të turistëve. Nga kjo logjikë e bazuar te stoku total I ndërtimeve në vend, që shërben për jo më shumë se 2.4 milionë rezidentë të përhershëm ne konkludojmë se nuk do të ishte e nevojshme të rritet stoku i disponueshëm i apartamenteve për të akomoduar këtë numër turistësh që parashikohet të rritet për të paktën në 10 vitet e ardhme.

A është praktikë e shëndoshë për ekonominë të ngurtësohen fonde të mëdha në ndërtimet rezidenciale?
Jo, nuk është një praktikë e shëndoshë për disa arsye kryesore:
Mbingarkesa e kapitalit në një sektor të vetëm – Kur fondet përqendrohen në ndërtim, sektorët e tjerë të ekonomisë mund të mbeten të nënzhvilluar, duke penguar diversifikimin ekonomik.
Efekti i pasurisë së ngrirë – Ndërtimet e pashitura ose të pabanuara nuk gjenerojnë vlerë të shtuar, duke krijuar një ekonomi të ngurtë me kapital të bllokuar.
Mungesa e kthimeve të shpejta – Investimet në ndërtim kërkojnë kohë të gjatë për t’u kthyer, ndërsa Shqipëria ka nevojë për zhvillim të sektorëve që sjellin rritje më të shpejtë të të ardhurave, si teknologjia, bujqësia me vlerë të shtuar dhe industria prodhuese.
Varësia nga burimet e jashtme – Shumë ndërtime financohen nga kursimet e diasporës ose investitorë të huaj, të cilët nëse ndalin blerjet, do të krijojnë krizë likuiditeti.
Rritja e pabarazisë dhe mungesa e përballueshmërisë – Banesat janë bërë gjithnjë e më të shtrenjta për shqiptarët e zakonshëm, duke krijuar një hendek midis ofertës dhe kërkesës reale të popullsisë.

Për të llogaritur fondet e ngurtësuara në ndërtim, ndjekim këtë qasje llogaritjesh:

Të dhënat bazë
Sipërfaqja totale e ndërtuar = 72.6 milion m²
Çmimi mesatar i shitjes për m² është rreth 700 – 1,500 €/m² (në varësi të zonës)
Mbioferta dhe apartamentet e pashitura është rreth 30-40% e stokut total (bazuar në raportet e fundit të tregut)
Llogaritja e vlerës së përgjithshme të stokut të ndërtuar në 29 vite është deri në 72,600,000 m² × 800 €/m² = 61.71 miliarde €[1]

Llogaritja e fondeve të ngurtësuara (banesa të pashitura dhe të pabanuara)
Nëse supozojmë se 30-40% e stokut është i pashitur, atëherë:
– 30% e 61.71 miliardë € = 18.5 miliardë €
– 40% e 61.71 miliardë € = 24.6 miliardë €
Pra, vlera e fondeve të ngurtësuara në ndërtim mund të variojë midis 18.5 dhe 24.6 miliardë euro.

Interpretimi ekonomik
Kjo shumë përbën një pjesë të madhe të PBB-së së Shqipërisë, e cila në 2024 llogaritet të jetë 25.2 miliardë euro.
Kapitali i bllokuar në ndërtim është gati sa 73 – 97% e PBB-së, që është një tregues i mbingarkesës së këtij sektori në ekonomi.
Një pjesë e këtyre fondeve është financuar me kredi dhe kursime të diasporës, që e bën këtë situatë edhe më të rrezikshme në rast të një rënieje të kërkesës.
Kjo krijon një problem strukturor për ekonominë, pasi një pjesë e madhe e kapitalit nuk është e lëngshme dhe nuk përdoret në sektorë që mund të rrisin produktivitetin dhe të ardhurat për frymë.
Ndërtimet informale nuk gjenerojnë vlerë ekonomike të plotë, pasi nuk janë të legalizuara dhe nuk mund të përdoren për kredi, shitje formale ose zhvillim tregtar.
Kombinimi i mbiofertës së ndërtimeve formale dhe informalitetit krijon një ekonomi të deformuar, ku shumë pasuri janë të papërdorshme ose të mbivlerësuara.

Mendime për diskutim për të liruar fondet e ngurtësuara

1. Legalizimi i kontrolluar i ndërtimeve informale – Duke përfshirë infrastrukturën dhe planifikimin urban, për të rritur vlerën reale të këtyre pasurive.
2. Krijimi i tregut të qirave të kontrolluara – Përdorimi i banesave të pashitura për skema të qirave afatgjata ose banesa sociale.
3. Diversifikimi i investimeve – Kanalizimi i kapitaleve të reja në sektorë prodhues dhe teknologjikë, në vend që të vazhdohet ndërtimi spekulativ.
4. Zvogëlimi i stimulit fiskal për ndërtimin e ri – Kufizimi i lejeve të ndërtimit në zona ku ka mbiofertë dhe orientimi i fondeve në projekte të tjera.
5. Investimi në zhvillim rural dhe decentralizim – Për të shmangur përqendrimin e ndërtimeve vetëm në zonat urbane dhe për të shpërndarë kapitalin në mënyrë më të balancuar.

Fondi total i ngurtësuar në ndërtim arrin 61.71 miliardë euro, një shumë gati 2.5 herë më e madhe se PBB-ja e Shqipërisë. Kjo tregon se ndërtimi është bërë një sektor disproporcionalisht i madh dhe i paqëndrueshëm, duke krijuar një rrezik serioz ekonomik. Pa një strategji të qartë për shfrytëzimin e këtyre pasurive, Shqipëria rrezikon një krizë të madhe likuiditeti dhe një ekonomi të bllokuar.

Strategji dalëse për të shmangur bllokimin e kapitalit në sektorin e ndërtimit
Për të shmangur bllokimin e kapitalit në sektorin e ndërtimit dhe për të orientuar ekonominë drejt një zhvillimi të qëndrueshëm, është e domosdoshme një strategji e mirëpërcaktuar që siguron diversifikimin e investimeve, zhvillimin e tregut të qirave dhe banesave sociale, krijimin e stimujve ekonomikë, përdorimin efektiv të kapitalit të bllokuar dhe ndalimin e ndërtimit të pakontrolluar.
Një nga hapat më të rëndësishëm është diversifikimi i investimeve, i cili mund të arrihet duke nxitur industrinë përpunuese dhe eksportuese, duke rritur kështu kapacitetet prodhuese dhe të ardhurat për frymë. Një fokus i veçantë duhet të vendoset në teknologjinë dhe shërbimet dixhitale, të cilat kërkojnë një kosto më të ulët investimi dhe sigurojnë kthime më të shpejta. Përveç kësaj, zhvillimi i turizmit të qëndrueshëm dhe agroturizmit duhet të inkurajohet për të kanalizuar investimet në projekte që krijojnë ndikim afatgjatë dhe të vazhdueshëm në ekonomi. Në këtë drejtim, është e rëndësishme krijimi i fondeve të investimeve në sektorë alternativë dhe përmirësimi i klimës së biznesit për startup-et dhe investitorët e huaj.
Një tjetër masë thelbësore është zhvillimi i tregut të qirave dhe banesave sociale. Në këtë kontekst, shteti mund të ndërhyjë duke blerë një pjesë të ndërtimeve të pashitura dhe t’i përdorë ato për banesa sociale ose për qira me çmime të kontrolluara. Kjo do të ndihmonte në balancimin e tregut të pasurive të paluajtshme dhe në sigurimin e strehimit për kategoritë më të cenueshme. Gjithashtu, është e rëndësishme të inkurajohet një treg më i shëndetshëm i qirave për afate të gjata, në mënyrë që ndërtimet të mos mbeten stok, por të vihen në funksion të ekonomisë. Një tjetër opsion efektiv është modeli i qirasë me të drejtë blerjeje, i cili lehtëson qasjen e qytetarëve në prona duke shmangur njëherazi krijimin e apartamenteve të pashitura.
Për të stimuluar investimet e reja në ekonomi dhe për të zhvendosur kapitalin nga ndërtimi në sektorë me vlerë të shtuar, është i nevojshëm një sistem i mirëpërcaktuar i lehtësirave fiskale. Zvogëlimi i taksave për investimet në sektorë strategjikë si prodhimi, eksporti, teknologjia dhe energjia e rinovueshme do të ndihmonte në rigjallërimin e ekonomisë. Një tjetër masë efikase do të ishte dhënia e subvencioneve për bizneset e vogla dhe të mesme që synojnë të ridrejtojnë kapitalin nga ndërtimi në sektorë me ndikim më të madh ekonomik. Lehtësirat fiskale për kërkim dhe zhvillim (R&D) mund të luajnë një rol kyç në orientimin e sipërmarrjeve drejt inovacionit dhe larg ndërtimit spekulativ.
Një tjetër mënyrë për të përdorur në mënyrë efektive kapitalet e bllokuara është kanalizimi i tyre drejt projekteve infrastrukturore. Rikualifikimi urban dhe investimi në transportin e qëndrueshëm mund të shërbejnë si një zgjidhje afatgjatë për shfrytëzimin e fondeve të akumuluara nga sektori i ndërtimit. Ndërtimi i hapësirave publike dhe krijimi i mjediseve të përbashkëta mund të transformojë një pjesë të projekteve të pashitura në struktura me përdorim social dhe ekonomik, duke ndihmuar në integrimin e tyre në jetën urbane. Një tjetër opsion mund të jetë shndërrimi i disa ndërtimeve të pashitura në hotele apo qendra inovacioni dhe edukimi, duke ofruar kështu një përdorim më të efektshëm të hapësirave të pashfrytëzuara.

Për të shmangur krijimin e një ekonomie të pashëndetshme, ku kapitali mbetet i ngrirë në pasuri të paluajtshme dhe nuk krijon vlerë të shtuar, është e domosdoshme ndalimi i ndërtimit të pakontrolluar. Vendosja e një moratoriumi mbi ndërtimet në zonat me mbiofertë do të ndihmonte në shmangien e “blloqeve fantazmë” dhe në rikthimin e balancës në tregun e pasurive të paluajtshme. Gjithashtu, është e nevojshme vendosja e kritereve më të qarta për investitorët, duke kërkuar që projektet të kenë një plan të mirëpërcaktuar për përdorim dhe shitje, në vend që të ndërtohen në mënyrë spekulative.
Nëse ndërtimi vazhdon në ritmin aktual pa diversifikim ekonomik, ekonomia rrezikon të hyjë në një cikël bllokimi kapitali, ku burimet financiare mbeten të ngrira në sektorin e ndërtimit dhe nuk kontribuojnë në rritjen ekonomike.
Strategjia më e mirë për të shmangur këtë situatë është të ndalet ndërtimi spekulativ dhe të kanalizohen investimet drejt sektorëve që rrisin të ardhurat për frymë dhe mbështesin zhvillimin e qëndrueshëm të vendit.

[1] kemi marrë një mesatare prej 800 €/m² midis 700 dhe 1,500 €/m²

* Përshtatur si pjesë nga studimi i ALTAX “Shqipëria në ndërtim”