A mund të dyfishohet vlera e pronës nëse anëtarësohet vendi në BE?

Anëtarësimi i një vendi në Bashkimin Evropian (BE) shpesh shoqërohet me një rritje të vlerës së pronave, por nuk ka një rregull të prerë që çmimet të dyfishohen automatikisht. Ndikimi në tregun e pasurive të paluajtshme varet nga faktorë të shumtë, përfshirë investimet, politikat ekonomike, kërkesën dhe ofertën e tregut, si dhe efektin psikologjik të anëtarësimit te investitorët dhe qytetarët.

Faktorët që ndikojnë në rritjen e vlerës së pronës pas anëtarësimit në BE 

Një nga efektet kryesore të anëtarësimit është rritja e investimeve të huaja direkte (FDI), pasi vendi bëhet më i besueshëm për investitorët ndërkombëtarë. Investitorët e huaj kanë tendencën të shohin vendet anëtare të BE-së si më të qëndrueshme dhe të mbrojtura nga rregullat dhe standardet evropiane.
Në Poloni, pas anëtarësimit në BE (2004), investimet e huaja u rritën me mbi 75% në pesë vitet e para, duke ndikuar në një rritje të konsiderueshme të çmimeve të pronave në Varshavë dhe qytete të tjera të mëdha.
Në Kroaci, edhe pse investimet u rritën pas anëtarësimit në 2013, kriza ekonomike e mëparshme ngadalësoi rritjen e çmimeve të pasurive të paluajtshme, duke treguar se anëtarësimi nuk është gjithmonë një faktor absolut.
Pjesë e BE-së është edhe integrimi me sistemin bankar evropian, duke i lejuar bankat vendase të kenë akses në kapital më të lirë. Kjo shpesh çon në norma më të ulëta të interesit për kreditë e banesave, duke i bërë pronat më të përballueshme për blerësit dhe duke nxitur kërkesën.
Në Bullgari (2007), normat e interesit për kreditë e banesave ranë nga 12-15% në 5-7% pas anëtarësimit, duke krijuar një boom të blerjeve të pronave.
Në Hungari, pas anëtarësimit më 2004, kreditë e banesave u rritën ndjeshëm, duke ndikuar në rritjen e çmimeve të pasurive të paluajtshme, sidomos në Budapest.
Kur një vend bëhet pjesë e BE-së, ai bëhet më i aksesueshëm për qytetarët e tjerë të BE-së, të cilët mund të jenë të interesuar të investojnë në pasuri të paluajtshme. Gjithashtu, anëtarësimi shpesh e bën më të lehtë për diasporën të kthehet dhe të investojë në prona në vendin e origjinës.
Rumania pas anëtarësimit më 2007 përjetoi një rritje të madhe të kërkesës nga investitorët italianë dhe spanjollë, duke rritur çmimet e pronave sidomos në Bukuresht.
Kroacia, pas anëtarësimit më 2013, pa një rritje të investimeve nga qytetarët gjermanë dhe austriakë në bregdetin e Adriatikut, duke sjellë rritje të ndjeshme të çmimeve të pasurive të paluajtshme në qytete si Dubrovniku dhe Spliti.
Anëtarësimi në BE zakonisht sjell fonde të mëdha për zhvillim infrastrukturor, të cilat mund të ndikojnë drejtpërdrejt në vlerën e pronave. Përmirësimet në rrugë, transport publik, projekte urbane dhe zhvillim të zonave industriale e bëjnë një vend më tërheqës për jetesë dhe biznes.
Polonia përdori fondet e BE-së për të zhvilluar autostrada dhe metro në Varshavë, duke rritur ndjeshëm vlerën e pronave pranë këtyre projekteve.
Bullgaria pa një rritje të madhe të çmimeve të pasurive të paluajtshme në qytetet ku u ndërtuan aeroportet dhe autostradat e reja me financim nga BE-ja.

Pse vlera e pronës nuk dyfishohet gjithmonë? 

Nëse çmimet e pasurive të paluajtshme kanë qenë të fryra para anëtarësimit, mund të mos ketë shumë hapësirë për rritje të mëtejshme. Në disa raste, madje mund të ketë një korrigjim të tregut pas një periudhe boom-i fillestar.
Pas anëtarësimit, ndërtimet e reja mund të rriten si përgjigje ndaj kërkesës së lartë, duke e balancuar çmimin e pronave dhe duke e kufizuar rritjen e tyre.
Në Hungari, pas bumit fillestar, zhvillimi i madh i ndërtimeve solli stabilizim të çmimeve pas disa vitesh.
Edhe nëse anëtarësimi sjell një rritje fillestare të çmimeve, tregu i pasurive të paluajtshme mbetet i ndjeshëm ndaj krizave ekonomike globale. Për shembull, kriza financiare e vitit 2008 uli ndjeshëm çmimet e pronave edhe në vendet e BE
Shembuj konkretë nga vendet e reja të BE-së

Vendi	Viti i Anëtarësimit	Rritja e Çmimeve të Pronave në 5-10 vite
Polonia	2004	+80% në qytetet kryesore
Hungaria	2004	+50% në Budapest
Rumania	2007	+70% në Bukuresht
Bullgaria	2007	+50% në Sofje, rritje më e madhe në bregdet
Kroacia	2013	+30% në bregdet, stabilizim më vonë

Nëse çmimet e pronave në Shqipëri tashmë janë rritur ndjeshëm gjatë dekadës së fundit, atëherë anëtarësimi në BE nuk do të sjellë automatikisht një dyfishim të mëtejshëm të vlerës, por më shumë një stabilizim ose një rritje më graduale të çmimeve.
Arsyet pse rritja e mëtejshme mund të jetë e kufizuar përmblidhen në argumentet se:
1. Çmimet tashmë janë të fryra nga spekulimet dhe investimet e brendshme
Në dekadën e fundit, rritja e çmimeve të pronave në Shqipëri është nxitur kryesisht nga spekulimet, investimet e diasporës dhe kapitali i grumbulluar nga ekonomia informale.
Nëse këto çmime tashmë janë afër nivelit maksimal që tregu mund të mbajë, anëtarësimi në BE nuk do të krijojë një rritje të re të ngjashme me atë që ndodhi në vendet që kishin çmime të ulëta përpara anëtarësimit.
2. Kapaciteti blerës i popullsisë është i kufizuar
Paga mesatare në Shqipëri është rreth 770 euro, shumë më e ulët se në vendet e tjera të BE-së.
Nëse çmimet e pronave rriten më tej, një pjesë e madhe e popullsisë nuk do të ketë mundësi të blejë, duke ulur kërkesën e brendshme.
3. Ngopja e tregut dhe kufizimet e rritjes së mëtejshme
Nëse shumica e investitorëve të huaj dhe të diasporës tashmë kanë blerë prona në Shqipëri, shtimi i mëtejshëm i kërkesës nuk do të jetë aq i madh sa të shkaktojë një bum të ri çmimesh.
Për më tepër, ndërtimet e reja, sidomos në qytetet kryesore dhe zonat bregdetare, mund të balancojnë kërkesën dhe ofertën, duke penguar rritje të mëdha të çmimeve.
4. Ndikimi i faktorëve ekonomikë dhe politikave të BE-së
BE-ja shpesh kërkon rregullim të tregut të pasurive të paluajtshme, për të parandaluar spekulimet ekstreme dhe krizat e tregut.
Në disa vende pas anëtarësimit është parë një stabilizim ose madje korrigjim i çmimeve, sidomos nëse rritja e mëparshme ka qenë e bazuar në spekulime.

Çfarë mund të ndodhë në Shqipëri pas anëtarësimit në BE?
Së pari, pritet një rritje graduale, por jo një tjetër dyfishim. Nëse çmimet tashmë janë të larta, pritet që rritja e mëtejshme të jetë më e ngadaltë dhe e bazuar në faktorë realë ekonomikë, si investimet infrastrukturore dhe rritja e pagave.
Së dyti, rritja do të vijojë aty ku ka më shumë interes përfitimi rikthimi investimi dhe fitimi. Prona në Tiranë, Durrës dhe zonat turistike të Jugut ka mund të vazhdojë të rritet me 20-30% në dekadën e parë pas anëtarësimit. Në qytetet e tjera të Shqipërisë, çmimet mund të stabilizohen ose të rriten me ritme më të ulëta.
Së treti, mund të ndodhë edhe një korrigjim i çmimeve në disa segmente të tregut, nisur nga fakti se rritja e çmimit në dekadën e fundit ka qenë e fryrë nga spekulimet dhe jo nga kërkesa reale. Në këtë situatë që përkon me realitetin e tregut të pasurive të palujatshme në Shqipëri, në disa zona në Tiranë dhe në bregdet mund të ndodhë një korrigjim ose stabilizim i çmimeve, sidomos nëse ndërtimet e reja, që e rrisin ofertën e banesave.

Pra, anëtarësimi në BE nuk garanton një dyfishim të mëtejshëm të çmimeve të pronave, sidomos nëse këto çmime tashmë janë rritur ndjeshëm në dekadën e fundit.
Në vend të një rritjeje të menjëhershme dhe të madhe, mund pritet një rritje graduale ose stabilizim, me përjashtim të zonave më të kërkuara si Tirana, Durrësi dhe jugu e veriu turistik.
Në kushtet, kur tregu ka pasur rritje spekulative, atëherë mund të ketë edhe një ngadalësim ose korrigjim të çmimeve në disa segmente të tregut.