Një treg ndërtimi mes përqendrimit urban, tkurrjes demografike dhe një hendeku të madh formal
Tregu shqiptar i ndërtimit gjatë dy dekadave të fundit ka kaluar nga një cikël i fortë zgjerimi në një model gjithnjë e më të përqendruar territorialisht. Të dhënat e INSTAT për periudhën 2005–2025 tregojnë se ndryshimi më i rëndësishëm i sektorit lidhet me zhvendosjen e aktivitetit drejt Tiranës, Durrësit dhe Vlorës, ndërsa pjesa më e madhe e qarqeve të tjera kanë humbur peshë në strukturën kombëtare të ndërtimit. Seria zyrtare përfshin 21 vite të plota dhe lejon një lexim të ciklit të ndërtimit përtej luhatjeve të një viti të vetëm.
Në pamje të parë, numri kombëtar i banesave sipas lejeve të miratuara në 2025 është rreth gjysma e nivelit të vitit 2005, nga 1.750 në 890. Kjo shifër, megjithatë, fsheh transformimin më të rëndësishëm të tregut. Brenda të njëjtit horizont kohor, pesha e Tiranës, Durrësit dhe Vlorës së bashku është rritur nga 33,3% në 63,5% të totalit kombëtar. Pra, historia e ndërtimit shqiptar gjatë kësaj periudhe lidhet më shumë me rishpërndarjen territoriale të aktivitetit sesa me një rritje të vazhdueshme të volumit kombëtar.
Tirana dhe Durrësi janë shndërruar në dy polet kryesore të ndërtimit.
Në vitin 2025, Durrësi përfaqëson 28,9% të banesave të miratuara sipas lejeve, ndërsa Tirana 28,1%. Së bashku, dy qarqet përbëjnë gati 57% të totalit kombëtar. Elbasani me 9,1% dhe Korça me 7% ndjekin me një distancë të konsiderueshme, ndërsa qarqet e tjera kanë një peshë më të vogël.
Ky përqendrim lidhet me urbanizimin, migrimin e brendshëm, fuqinë ekonomike të kryeqytetit, turizmin dhe rritjen e ekonomisë së shërbimeve në zonat bregdetare. Në perspektivën njëzetvjeçare, Tirana ka grumbulluar 3.971 banesa sipas lejeve, Durrësi 2.897 dhe Vlora 2.289. Të tre qarqet së bashku përfaqësojnë 54,4% të të gjithë banesave të miratuara në vend gjatë periudhës 2005–2025.
Ky zhvillim krijon një strukturë të re hapësinore të ekonomisë shqiptare. Kapitali, popullsia dhe ndërtimi po orientohen drejt një numri të kufizuar qendrash urbane, ndërsa qarqet e tjera përballen me tkurrje demografike dhe dobësim të bazës së kërkesës.
Kontrasti më i fortë shfaqet mes ndërtimit dhe demografisë.
Shqipëria ka kaluar nga rreth 3,1 milionë banorë në vitin 2005 në rreth 2,33–2,34 milionë në vitin 2025. Pavarësisht kësaj tkurrjeje të konsiderueshme, ndërtimi i banesave vazhdon me intensitet të lartë në qendrat kryesore urbane. Ky kontrast krijon një mospërputhje strukturore mes numrit të banorëve, shpërndarjes së familjeve dhe ritmit të krijimit të stokut të ri të banesave.
Në Tiranë, familjet vlerësohen të jenë rritur nga rreth 195–205 mijë në mesin e dekadës së parë të shekullit në rreth 240 mijë në vitin 2025. Në të kundërt, Durrësi, megjithëse mbetet një nga qendrat kryesore të ndërtimit, paraqitet në vlerësimet e raportit me një rënie të numrit të familjeve nga rreth 88–93 mijë në 65 mijë. Gjirokastra, Berati, Elbasani, Korça, Shkodra dhe Vlora gjithashtu paraqesin tkurrje të bazës familjare.Kjo e zhvendos analizën e ndërtimit nga një çështje thjesht sektoriale në një çështje demografike. Kur numri i familjeve zvogëlohet në një pjesë të madhe të territorit, ndërsa oferta e re e banesave përqendrohet në disa qendra, kërkesa për banesa po përcaktohet gjithnjë e më shumë nga migrimi i brendshëm, investimi, turizmi, diaspora dhe pritshmëritë për rritje të vlerës së pasurive të paluajtshme.
Tregu formal i lejeve jep vetëm një pjesë të historisë.
Një nga gjetjet më të rëndësishme të analizës del nga krahasimi i lejeve të ndërtimit me stokun e banesave të matur nga Censuset.
Sipas të dhënave të INSTAT, stoku kombëtar i banesave u rrit nga 1.012.400 njësi në Censusin 2011 në 1.082.529 njësi në Censusin 2023. Kjo përfaqëson një shtesë prej 70.129 banesash gjatë periudhës dymbëdhjetëvjeçare. Në të njëjtën periudhë, shuma e banesave të miratuara përmes lejeve zyrtare në serinë e përdorur në raport arrin në 8.064 njësi.
Krahasimi prodhon një diferencë prej rreth 62 mijë njësish. Sipas formulës së përdorur në analizë, kjo diferencë përfaqëson rreth 88,5% të rritjes së stokut të matur nga Censuset.
Kjo është një gjetje me peshë për mënyrën se si kuptohet tregu shqiptar i banesave. Megjithatë, termi “informalitet” kërkon trajtim metodologjik të kujdesshëm. Vetë materiali sqaron se hendeku mund të përfshijë ndërtime jashtë regjistrit formal të lejeve, legalizime të vonuara, ndryshime destinacioni nga jo-rezidencial në rezidencial, ndarje ose rikonstruksione të njësive ekzistuese, si dhe diferenca metodologjike mes regjistrit administrativ dhe numërimit të Censusit.
Për këtë arsye, 88,5% duhet lexuar si një tregues i pjesës së rritjes së stokut që qëndron jashtë serisë së lejeve formale të përdorur në analizë. Ai përbën një sinjal të fortë për nevojën e një rikonsilimi institucional mes të dhënave të lejeve, legalizimeve, regjistrimeve të pronës, ndryshimeve të destinacionit dhe të dhënave të Censusit.
Ndërtimi po shkëputet nga cikli demografik i vendit.
Në kushtet e një popullsie në tkurrje dhe të një numri familjesh që zvogëlohet në pjesën më të madhe të qarqeve, vazhdimi i ndërtimit intensiv në disa zona kërkon një shpjegim më të gjerë sesa nevoja për strehim nga rritja natyrore e popullsisë.
Investimi në pasuri të paluajtshme është shndërruar në një kanal të rëndësishëm të vendosjes së kapitalit. Turizmi ka rritur kërkesën për apartamente dhe struktura akomoduese. Diaspora ka shtuar kërkesën për prona në qendrat urbane dhe bregdetare. Ndërkohë, pritshmëritë për rritje të mëtejshme të çmimeve kanë krijuar një motiv shtesë për investimin në pasuri të paluajtshme. Materiali e lidh këtë zhvillim me investimet nga diaspora, turizmin dhe pritshmëritë për rritje të ardhshme.
Kjo do të thotë se një pjesë e kërkesës për ndërtim po vjen nga funksioni i banesës si aset financiar dhe investimi, krahas funksionit të saj si mall strehimi.
Pikërisht këtu shfaqet një nga tensionet kryesore të tregut. Rritja e ofertës së banesave mund të zgjerojë stokun fizik, ndërsa njëkohësisht përballueshmëria e banesave mund të mbetet problem për familjet me të ardhura të ulëta dhe të mesme. Në Tiranë, vetë ritmi i lartë i ndërtimit ka ardhur së bashku me çmime të larta të banesave, duke krijuar një diferencë mes zgjerimit të ofertës dhe aftësisë reale të familjeve për ta përballuar atë.
Ndërtimet janë më shumë në qendër ndërsa periferia po zbrazet nga viti në vit.
Modeli aktual krijon një kontrast të fortë territorial. Tirana dhe Durrësi po absorbojnë një pjesë të konsiderueshme të lëvizjes së brendshme të popullsisë, ndërsa zonat rurale, malore dhe një pjesë e madhe e qyteteve të tjera po përballen me depopullim.
Në planin ekonomik, kjo mund të sjellë përqendrim të mëtejshëm të kapitalit dhe vendeve të punës. Në planin urban, mund të shtojë presionin mbi transportin, ujin, energjinë, hapësirat publike dhe infrastrukturën sociale në qendrat kryesore. Në planin territorial, rrezikon të zgjerojë diferencën mes zonave që tërheqin investime dhe zonave që humbin popullsi. Materiali e identifikon këtë si një proces të rritjes së pabarazive rajonale, me presion mbi infrastrukturën në qendrat urbane dhe me depopullim në rajonet rurale e malore.Në këtë kuptim, ndërtimi po bëhet një pasqyrë e transformimit territorial të Shqipërisë. Ai po ndjek aty ku përqendrohen kapitali, shërbimet, turizmi dhe migrimi, ndërsa përforcon më tej diferencat që ekzistojnë mes qendrës dhe periferisë.
Për analizën e tregut, numri i lejeve të ndërtimit është vetëm një tregues fillestar. Një vlerësim më i plotë kërkon të shihet raporti mes banesave të reja, ndryshimit të numrit të familjeve dhe aftësisë së tyre për të përballuar çmimet.
Për këtë qëllim, raporti ndërton një “Indeks të Mospërputhjes Demografike”, i cili lidh numrin kumulativ të banesave të reja me ndryshimin e numrit të familjeve në secilin qark. Sa më i lartë ky raport, aq më e madhe është shkëputja e ritmit të ndërtimit nga ndryshimi i bazës demografike lokale.
Një tregues tjetër është elasticiteti demografik i ndërtimit, i cili krahason ndryshimin në përqindje të banesave të reja me ndryshimin në përqindje të familjeve. Një elasticitet mbi një tregon se oferta e ndërtimit po zgjerohet me ritëm më të lartë sesa baza familjare, duke sinjalizuar një shkëputje të tregut nga dinamika demografike.
Këta tregues marrin kuptim të plotë kur vendosen përballë përballueshmërisë së banesave. Raporti përdor edhe numrin e viteve të të ardhurave familjare që kërkohen për të blerë një banesë me sipërfaqe standarde. Kështu, analiza kalon nga pyetja e sasisë së ndërtimit te marrëdhënia mes ofertës, demografisë dhe fuqisë reale blerëse.
Ndërtimi po ndodh sipas më shumë hartës së kapitalit, sesa sipas hartës së popullsisë.
Të dhënat e periudhës 2005–2025 tregojnë një transformim të thellë të tregut shqiptar të banesave. Aktiviteti është përqendruar në një numër të kufizuar qendrash, me Tiranën dhe Durrësin në krye dhe me një rol të rëndësishëm të Vlorës. Në të njëjtën kohë, pjesa më e madhe e vendit po përballet me tkurrje të familjeve dhe të popullsisë.
Kjo krijon një realitet ku rritja e stokut të banesave dhe rritja e nevojës demografike ecin në drejtime të ndryshme. Një pjesë e rëndësishme e kërkesës së re lidhet me migrimin e brendshëm, turizmin, diasporën dhe investimin në pasuri të paluajtshme. Për rrjedhojë, ndërtimi shqiptar po funksionon gjithnjë e më shumë si sektor investimi dhe si instrument akumulimi kapitali, përkrah funksionit të tij tradicional si përgjigje ndaj nevojave për strehim.
Hendeku mes stokut të matur nga Censuset dhe serisë së lejeve formale shton një dimension tjetër të rëndësishëm. Diferenca prej rreth 88,5% e llogaritur për periudhën 2011–2023 kërkon një shpjegim institucional më të thelluar dhe një rikonsilim të burimeve administrative me të dhënat statistikore. Vetë materiali e konsideron këtë tregues si një bazë për hulumtim të mëtejshëm pranë INSTAT dhe institucioneve përgjegjëse.
Sfida e politikës së strehimit dhe zhvillimit urban, për rrjedhojë, lidhet me harmonizimin e tre dinamikave: ku jetojnë familjet, ku ndërtohet dhe kush ka mundësi ekonomike për të blerë. Kur këto tri dimensione largohen nga njëri-tjetri, rritja e ofertës fizike të banesave mund të bashkëjetojë me presion të lartë mbi çmimet, me boshllëqe në përdorimin e stokut dhe me pabarazi të forta territoriale.
Shqipëria po ndërton më shumë aty ku përqendrohet kapitali dhe aktiviteti ekonomik, ndërsa demografia e vendit po kërkon një arkitekturë tjetër territoriale. Pikërisht ky hendek mes hartës së ndërtimit dhe hartës së popullsisë përbën një nga sfidat kryesore të tregut shqiptar të banesave për dekadën e ardhshme.
* Përmbledhje nga pjesë të studimit “Rritja e ofertës së banesave nuk garanton përmirësimin e aksesit në ndërtim”